Toženčeva garaža, ki se s streho stika s sosednjo zgradbo, ki je v lasti tožnika, sama po sebi ni neposredna imisija, niti ni posredna imisija, ki bi presegala krajevno običajno mero, ali povzročala znatno škodo. Enako velja za meteorno vodo, zračnost in odpadli material ter vlago, ki se širi na tožnikov severni zid po zraku ali zemljini tožene stranke.

V obravnavani zadevi ni posebne naprave, ki bi usmerjala imisije na tožnikovo nepremičnino. Morebitna vlaga, ki se širi na tožnikov severni zid po zraku ali zemljini, ki je v lasti tožene stranke, pa je posredna in ne direktna imisija.

Stroški sanacije tožnikovega zidu niso posledica čezmernega vznemirjanja njegove lastninske pravice s strani tožene stranke, temveč odraz obstoječega, večdesetletnega (prostorskega) stanja predmetnih nepremičnin v centru Ljubljane in popolnega nevzdrževanja stavbe, ki je v tožnikovi lasti.

Obrazložitev sodišča

1. Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek, naj tožena stranka odpravi vzroke za vlaženje in nemožnost celostne obnove zunanjega zidu stavbe št. 351 k.o. …, kot tudi vzroke za odvzem svetlobe dvoje oknom, še posebej tako, da odstrani objekt dimenzije 2 × 15 metrov in se v bodoče vzdrži vsakršnega vznemirjanja lastninske pravice tožnika (tč. I/1 izreka). Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožniku v roku 15 dni plačati 9.000,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (tč. I/2 izreka) in mu povrniti stroške (tč. I/3. izreka). O pravdnih stroških postopka je odločilo v II. točki izreka tako, da je tožnik dolžan prvi, tretji in četrti toženi stranki povrniti 1.223,05 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik in jo iz vseh pritožbenih razlogov izpodbija v celoti. Primarno predlaga njeno spremembo tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi, podredno predlaga razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje. Navaja, da je tožbeni zahtevek namenoma oblikovan tako, da mu je mogoče ugoditi v delu, v vsakem primeru pa tako, da je izbira ustreznih ukrepov prepuščena toženi stranki. Prepričan je, da je sama gradbena zasnova predmetnih garaž prepovedana, direktna imisija. Garaže niso posledica delovanja naravnih sil. Prvi in tretji niz garaž je naslonjen na njegov severni zid, sredinski del pa ima streho obrnjeno tako, da se voda steka v vmesni predel med garažami in steno. Pri tem ni pomembno, ali gre za preseganje krajevno običajne mere, saj so neposredne imisije prepovedane v vsakem primeru. Ker tožena stranka nima pravnega naslova, imisije, ki jih povzročajo garaže, niso dovoljene. Pri tem se sklicuje na sodbi Vrhovnega sodišča RS in pritožbenega sodišča v zadevah II Ips 324/97 in I Cp 195/2012. Nadalje navaja, da so imisije bistvene, četudi bi jih šteli za posredne. Upravno dovoljenje je bilo izdano zgolj za tretji del garaž. Vrhovno sodišče RS je v zadevi II Ips 451/2009 zavzelo stališče, da obstoj upravnih dovoljenj ne izključuje imisijskega varstva. Sodišče ni navedlo razlike med nizi garaž, ki so postavljeni v skladu z upravnim dovoljenjem in tistimi, ki niso. Del garaž je zgrajen v nasprotju z upravnim dovoljenjem. Garaže so stare 50 let, prav to je vzrok za težave, glede na to, da gre za območje, ki se nahaja v centru Ljubljane. Urbano središče terja višjo stopnjo urejenosti, za razliko od ruralnejših območij. Zaradi gostosti poselitve je običajno, da se objekte nasloni drug na drugega, a to samo po sebi še ne pomeni gradbenih težav, ki so v obravnavani zadevi posledica slabega vzdrževanja garaž. Občinski predpisi določajo, kolikšen mora biti odmik od meje in opredeljujejo soglasje, ki ga mora podati mejaš. Tudi drevesa in z njih odpadel material morajo biti redno in primerno vzdrževana. K povečani vlažnosti prispeva vsota vseh vzrokov, ki jih ni dopustno obravnavati izolirano, tako vpliv meteorne vode, odpadlo listje, naslonitev objekta na steno, kot tudi padajoči ostanki ometa. Sodišče pri presoji krajevno običajne mere ni upoštevalo dejstva, da tožena stranka objektov ne vzdržuje. Niso napeljani žlebovi, niso narejeni primerni stiki s severno steno, ne čisti se odpadlo listje in veje. Ker je bila tožnikova stavba zgrajena pred stavbo tožene stranke, bi se slednja morala prilagoditi tožniku. Gre za znatno škodo, glede na ugotovitev izvedenca gradbene stroke bi sanacija severne stene stala 13.434,00 EUR. Lastninski pravici obeh pravdnih strank sta enakopravni, zato tožnik ni dolžan trpeti visokih stroškov sanacije, po drugi strani naj bi vsak izmed petih solastnikov moral plačati zgolj 100,00 EUR. Tožniku grozi večja škoda, zato bi bilo treba ugoditi njegovemu zahtevku na podlagi 133. člena Obligacijskega zakonika (OZ), saj sta podani predpostavki vznemirjanja in konkretne škodne nevarnosti. Ravnanje tožene stranke je protipravno, ker predstavlja nedovoljeno imisijo, posledično pa je podana tudi vzročna zveza.

3. Na pritožbo so odgovorile prva, tretja in četrta tožena stranka. Poudarile so pravilnost v izpodbijani sodbi navedenih razlogov. Prepričane so, da je problem v tožnikovi stavbi, ki je slabo vzdrževana ter sama po sebi potrebna temeljite sanacije. Predlagajo zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik je solastnik nepremičnine parc. št. 16/1 k.o. …, na kateri stoji stavba s št. 351. Zunanji zid te stavbe na severni strani meji na parcelo št. 26/16, ki v naravi predstavlja dvorišče in je v solastnini tožencev. Na dvorišču stoji vrstna garaža, ki je postavljena ob tožnikovem zidu. Zaradi vznemirjanja lastninske pravice tožnik vlaga negatorno tožbo in odškodninski zahtevek. Trdi, da je severna stena stavbe vlažna in jo je treba sanirati, vzrok pa vidi v garažnem objektu, pomanjkanju zračnosti, odtekanju meteornih voda in na tleh nabranem materialu, katerega del so tudi vejice in listje z dreves, ki rastejo na parceli tožene stranke.

6. Med strankama ni sporna lega garaž na parc. št. 26/16, kot tudi ne njihova gradbena zasnova. Tudi ne, da je tožnikova stavba stara 136 let. V pritličju tožnikove stavbe, ki meji na parcelo tožene stranke, se nahaja poslovni prostor, sedaj skladiščni prostor, ki je trenutno prazen.

7. Sporno je, ali je zid na tožnikovi strani vlažen zaradi imisij tožene stranke, posledično, ali jih je tožena stranka dolžna preprečiti, kot tudi, ali je odškodninsko odgovorna.

8. Prepoved medsebojnega vznemirjanja je določena v generalni klavzuli 73. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki določa, da morajo lastniki sosednjih nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode. Pri uporabi nepremičnine so dolžni opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njihove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez krajevno običajno mero, ali povzročajo znatnejšo škodo (1. odst. 75. člena SPZ). Brez posebnega pravnega naslova je prepovedano motenje s posebnimi napravami (2. odst. 75. člen SPZ). OZ v 133. členu določa, da lahko vsakdo zahteva od drugega, da odstrani vir nevarnosti, od katerega grozi njemu ali nedoločenemu številu oseb večja škoda, ter se vzdrži dejavnosti, iz katere izvira vznemirjanje ali škodna nevarnost, če nastanka vznemirjanja ali škode ni mogoče preprečiti z ustreznimi ukrepi.

9. Ne drži pritožbeni očitek, da se prvostopenjsko sodišče sploh ni opredelilo do vprašanja, ali so ugotovljene imisije direktne ali indirektne. Iz obrazložitve sodbe izhaja pravni zaključek, da ne gre za prepovedane imisije, torej niti za neposredne (2. odst. 75. člena SPZ), kot tudi ne za posredne, ki bi presegale krajevno običajno mero, ali povzročale znatno škodo (1. odst. 75. člena SPZ). Dokazna ocena o tem je dovolj prepričljiva in pritožbeno sodišče vanjo ne dvomi (8. člen ZPP). Glede na pritožbene trditve je treba uvodoma ločiti med (ne)posrednostjo imisij garaže kot take (oz. njene gradbene konstrukcije, ki se delno stika s tožnikovim zidom), od vseh tistih vplivov, ki so posledica njenega obstoja (npr. meteorne vode, ki odtekajo s strehe garaže).

10. Res so neposredne imisije vselej prepovedane, v kolikor zanje ne obstaja poseben pravni naslov, vendar predmetne garaže same po sebi tudi po presoji pritožbenega sodišča ne predstavljajo imisij iz 2. odst. 75. člena SPZ. Četudi niso rezultat delovanja naravnih sil, saj so bile zasnovane in zgrajene s človekovim voljnim ravnanjem, vendarle zgolj s svojim obstojem ne predstavljajo (nedopustnega) posega v tožnikovo lastninsko pravico. Stojijo na nepremičnini, ki je v lasti tožene stranke in so v skladu z načelom povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) sestavina te nepremičnine (8. člen SPZ). Tožnik tudi ni izkazal, da bi segale čez mejno vertikalno črto.

11. Relevantno je, da gre za nepremičnino v ožjem centru Ljubljane, kjer so povsem samostojni in neodvisni objekti, ki ne bi tako ali drugače vplivali na sosednje stavbe, redkost. Navedeno je logična posledica sobivanja večjega števila ljudi na krajevno omejenem območju, kar že samo po sebi predstavlja določeno mero nujnega sožitja oz. konflikta. Slednje je večkrat poudarilo tudi prvostopenjsko sodišče, pa tudi tožnik sam.¹ Tudi zato delni stik garaže z zidom za tožnika ne more predstavljati neposredne imisije.

12. Garaže same po sebi tudi niso posredna imisija, ki bi presegala krajevno običajno mero ali povzročala znatno škodo. Gradbena konstrukcija, ki stoji na parceli tožene stranke, sama po sebi nima vpliva preko parcelne meje. Z vidika krajevno običajne mere je pomembno dejstvo, da je bil levi del garaže, ki se stika s tožnikovim zidom, zgrajen v skladu z upravnim dovoljenjem. Pri tem je treba poudariti, da se z upravnimi dovoljenji seveda ne more izključiti tožnikove pravice do varstva pred imisijami (II Ips 451/2009),² temveč gre za eno izmed relevantnih okoliščin pri presoji prostorskega statusa konkretne zgradbe z vidika njenega javnega (urbanističnega) in zasebnega interesa (vidik lastnika in mejašev). Tudi v zadevi I Cp 195/2012, na katero se sklicuje tožnik, kot direktna imisija ni bila označena vrstna hiša kot zgradba, temveč je bila direktna imisija meteorna voda, ki je s posebno naprav (žleb) odtekala neposredno na sosedovo nepremičnino.

13. Garaže so bile postavljene pred okrog 50 leti, kot že navedeno levi del garaže v skladu z upravnim dovoljenjem, ne pa tudi sredinski in desni del garaže. Upoštevaje okoliščine izgradnje oz. dolgoletno uporabo ter krajevno običajnost stika zidu z delom garaže, sam po sebi prav tako ne more predstavljati imisije stik s tožnikovim zidom na njenem desnem delu, ki upravnega dovoljenja sicer nima. To pa še toliko bolj velja za sredinski del, ki je od zidu odmaknjen za okrog 1,12 metra.

14. Prvostopenjsko sodišče se je v zadostni meri opredelilo do dejstva, da sredinski in desni del garaže v primerjavi z levim ne temeljita na upravnem dovoljenju. Upoštevalo je, da sama kršitev prostorskih in gradbenih predpisov s strani tožene stranke v tem delu ne pomeni, da je tožnikov negatorni zahtevek že iz tega razloga utemeljen. V posledici je preučilo zatrjevane vplive vseh delov garaže na tožnikov severni zid in na tej podlagi zaključilo, da garaža z vsemi posrednimi vplivi v nobenem delu ne presega krajevno običajne mere in nima bistvenega vpliva na razpadanje tožnikovega zidu (32. – 37. točka obrazložitve sodbe). Pravnega zaključka ne spreminja niti (ne)skladnost predmetnih garaž s sedaj veljavnimi občinskimi predpisi, saj v času izgradnje garaže ti še niso veljali, zato na zaključke o krajevno običajni meri v času izgradnje nimajo vpliva. Sredinski del garaže pa je glede odmika od tožnikovega zidu skladen tudi s sedaj veljavnimi Odlokom o občinskem prostorskem načrtu Mestne občine Ljubljana.

15. Pri presoji tožnikovih očitkov o drugih, z garažo povezanih imisijah (meteorne vode, odpadni material, zračnost itd.), je sodna praksa, na katero se tožnik sklicuje, materialnopravno sicer relevantna, a gre za drugačno dejansko stanje, ki ni primerljivo z obravnavano zadevo. V zadevi II Ips 324/97 je šlo za odvajanje gnojnice in straniščnice po ceveh na zemljišče tožnice, Vrhovno sodišče RS je zaključilo, da je šlo za direktno imisijo. V zadevi I Cp 195/2012 so meteorne vode odtekale s streh treh vrstnih hiš v odtok (žleb), ki je bil na hiši tožnika. Zaključek je bil, da je šlo za direktno imisijo, ki je, če se izvaja brez pravnega naslova, vedno prepovedana.

16. V obravnavani zadevi ni (posebne) naprave, ki bi usmerjala imisije na tožnikovo nepremičnino. Navedeno je prvostopenjsko sodišče ugotovilo s pomočjo izvedenca gradbene stroke. Ugotovil je, da meteorne vode s strehe garaže odtekajo na dvorišče, ki je v lasti tožene stranke. To velja tako za levi in desni del garaže, kjer je streha enokapnica s padcem naklona usmerjena stran od tožnikovega zidu, da voda odteka na dvorišče tožene stranke na mestu, ki je za globino garaže oddaljeno od tožnikove stene. V sredinskem delu garaže je streha s padcem usmerjena v smer tožnikovega zidu, a je v tem delu garaža od tožnikovega zidu odmaknjena za 1,12 metra, zato voda ne more direktno zatekati ali se stekati na tožnikov zid. Navedenega ne spreminja niti dejstvo, da sredinski del garaže nima nameščenega žleba, medtem ko ga levi in desni del garaže imata. Slednje pa, glede na to, da voda po strehi odteče dalj na parcelo tožene stranke, z vidika imisij niti ni več pravno relevantno.

17. Morebitna vlaga, ki se širi na tožnikov severni zid po zraku ali zemljini, ki je v lasti tožene stranke, pa je posredna in ne direktna imisija. Enako velja za zračnost in odpadli gradbeni ter organski material, ki leži na nepremičnini v lasti tožene stranke in po zatrjevanju tožnika vpliva na njegovo severno steno. Pri tem je odločilno, da posredne imisije niso prepovedane vselej, temveč zgolj v primeru, če presegajo krajevno običajno mero ali povzročajo znatnejšo škodo.

18. S tem v zvezi je odločilna ugotovitev izvedenca, da je primarni vzrok za vlažnost tožnikove severne stene v sferi tožnika samega. To je popolna opustitev vzdrževanja severnega zidu in njegovo vidno razpadanje, tako na zunanji, kot tudi na notranji strani. Dejstvo je, da je sporni zid dotrajan in potreben temeljite sanacije, saj je star več kot 130 let in času primerno tudi zgrajen. V osnovi je požarni zid. Orientiran je proti severu in že zato na vremenskem udaru, hkrati pa nima niti napušča (strehe), zato deževnica kot padavinska meteorna voda prosto pada in teče po njem. Posledica navedenega je vidna, to je njegovo razpadanje, saj s stene odpada zunanji gradbeni sloj, ki se kopiči na nepremičnini tožene stranke.

19. Tako se kot zgrešen pokaže temeljni tožnikov očitek, da je vzrok za vlažnost njegovega severnega zidu v garaži tožene stranke in z dreves odpadlem listju ter vejicah. Izvedenec je ugotovil, da naslonitev garaže bistvenega vpliva na zračnost nima, saj gre za provizoričen objekt. Enako velja za odtekanje meteornih vod, tako z levega in desnega dela garaže, kot tudi s sredinskega, kjer je največji problem v gradbenem materialu, ki je odpadel s tožnikove stene in je glavni vzrok za zadrževanje vlage. Glede na izvedensko mnenje tudi listje in vejice, ki odpadajo z več deset let starih dreves, ki rastejo na parceli tožene stranke, v razmerju do gradbenega materiala, niso bistvene. Za razliko od gradbenega materiala gre za organski material, ki se sčasoma razgradi in spremeni v prah. Ob upoštevanju, da tožnikova severna stena nima napušča, je stik garaže na njenem levem in desnem delu (kleparski žleb) s tožnikovo steno tako zgolj vprašanje morebitne preusmeritve po steni odtekajoče vode, ki bi v vsakem primeru po zidu odtekla navzdol.³

20. Trditev, da prav zaradi provizoričnosti objektov, slabe konstrukcije in slabega materiala prihaja do povečanega vlaženja severne stene, nima podlage. Provizoričnost garaže sama po sebi ne predstavlja imisije, z vidika zračnosti je lahko po ugotovitvah izvedenca celo koristna. Tudi neustrezna gradbena konstrukcija sama po sebi ni imisija, niti to ne more biti neestetska zunanjost in ne pomanjkljivo vzdrževanje garaže, zato presojanje krajevno običajne mere v tem obsegu ni potrebno. Kot je bilo že pojasnjeno, pa zatrjevani vplivi (odtekanje meteorne vode, z dreves odpadlo listje in vejice itd.), ne presegajo krajevno običajne mere, niti ne povzročajo znatne škode.

21. Tudi ni izpolnjen drugi, alternativni pogoj iz 1. odst. 75. člena SPZ, v skladu s katerim so nedopustne tudi posredne imisije, ki povzročajo znatno škodo. Pritožben očitek tudi v tem delu ni utemeljen. Tožniku znatna škoda ni nastala zaradi imisij tožene stranke, ki izvirajo iz garaže, temveč zaradi nevzdrževane, propadajoče severne stene, ki je potrebna temeljite sanacije. Glede na izvedensko mnenje bi stala sanacija celotne severne stene 13.434,00 EUR, oz. po dopolnitvi izvedenskega mnenja 12.000,00 EUR. Zavajajoča je tožnikova trditev, da bi morala tožena stranka v primerjavi s tem zneskom „plačati samo znesek 500,00 EUR za namestitev žlebu in čiščenje“, saj vzrok za propadanje 136 let stare stene ni odsotnost žleba sredinskega dela garaže, niti čiščenja vejic in listja. Ne samo, da garaža ne stoji vzdolž celotne dolžine tožnikove stene in tudi po višini prekriva zgolj spodnji del zidu, bistveno je, da so predstavljeni vplivi garaže na tožnikovo steno posredni in zanemarljivi v primerjavi s pravim vzrokom za njeno sanacijo – opustitvijo vzdrževanja s strani tožnika.

22. Zato je pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da zatrjevani vplivi niso prepovedane posredne imisije, saj ne presegajo krajevno običajne mere, niti ne povzročajo znatne škode. Izhodišče sosedskega prava je, da je vplive sobivanja treba prenašati. V urbanem središču še toliko bolj, saj tam biva izrazito veliko ljudi na majhnem prostoru. Pri tem je treba tehtati pravice mejašev, kar je prvostopenjsko sodišče tudi prepričljivo storilo.

23. Tožniku večja škoda ni nastala, niti mu ne grozi, tožena stranka pa tudi ne opravlja dejavnosti, s katero bi tožnika vznemirjala, ali ga izpostavljala konkretni škodni nevarnosti. Prvostopenjsko sodišče je tudi glede utemeljenosti tožbenega zahtevka na podlagi 133. člena OZ napravilo pravilen zaključek. Glede na to, da vpliv v sferi tožene stranke ne predstavlja prepovedane imisije (ni protipraven), niti ni vzrok za razpadanje tožnikove severne stene, velja enako tudi glede vtoževane odškodnine (41. – 49. točka obrazložitve izpodbijane sodbe).

24. Potencialni stroški sanacije tožnikovega zidu tako niso posledica čezmernega vznemirjanja njegove lastninske pravice s strani tožene stranke, temveč odraz obstoječega, večdesetletnega stanja obravnavanih nepremičnin v centru Ljubljane in popolnega nevzdrževanja stavbe, ki je v tožnikovi lasti. Ob upoštevanju izvedenskega mnenja odstranitev garaže ni edini možen ukrep za izvedbo sanacije, ki bi ga bila tožena stranka posledično dolžna izvesti, glede na to, da je mogoča sanacija severnega zidu tudi brez odstranitve garaže oz. v skladu s 76. členom SPZ. Tudi v tem delu je izpodbijana sodba prepričljiva, zaključki pa pravilni (38. točka obrazložitve izpodbijane sodbe).

25. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo relevantnih napak, jo je v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo, pritožbo pa v tem delu zavrnilo (353. čl. ZPP).

26. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 154. čl., 1. odst. 155. člena, v zvezi s 1. odst. 165. čl. ZPP. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato mora sam kriti svoje stroške, tožencem pa povrniti njihove za odgovore na pritožbo. Pritožbeno sodišče je odvetniške stroške odmerilo na podlagi Zakona o odvetniški tarifi (ZOdvT). Prva tožena stranka je priglasila nagrado za postopek z rednim pravnim sredstvom po tar. št. 3210 v višini 587,2 EUR in pavšal za stroške poštnih in telekomunikacijskih storitev po tar. št. 6002 v znesku 20,00 EUR, povečano za 22% DDV (tar. št. 6007). Tretja in četrta tožena stranka sta po tar. št. 3210 priglasili 628,8 EUR, glede materialnih stroškov in DDV pa enako kot prva tožena stranka. Pritožbeno sodišče je priglašene stroške priznalo. Tožnik je tako dolžan prvi toženi stranki 740,78 EUR pritožbenih stroškov, tretji in četrti toženi stranki pa vsaki 791,54 EUR. Tožnik mora priznane stroške plačati v 15 dneh (1. in 2. odst. 313. čl. v zvezi s 322. čl. ZPP), če zamudi pa gredo od izteka tega roka zakonske zamudne obresti (299. čl. In 1. odst. 378. čl. OZ) ZPP).

——————————-
¹ “Gre za območje centra Ljubljane, kjer je običajno, da se stene sosednjih objektov neposredno stikajo“ tudi „Zaradi gostosti poselitve je seveda precej običajno, da se objekte nasloni z zunanjimi stenami enega na drugega, saj samo ta naslonitev sama po sebi še ne predstavlja gradbenih težav.”
² Enako tudi v sodbi pritožbenega sodišča I Cp 15/2002.
³ Zaradi kleparskega zaključka na desnem delu garaže, voda namesto po zidu spolzi po strehi garaže na parcelo tožene stranke, kar je tožniku lahko le v korist, ni pa tožena stranka dolžna prestrezati in preusmerjati deževnice, ki teče po tožnikovem zidu brez napušča.

Vir: VSL Sodba II Cp 1852/2017.